某房地产公司隐瞒收入偷税案

本案特点：本案税务稽查人员采取了多种方法，从多个环节和部门收集相关证据，对房地产行业收入的真实性进行了详细检查，检查方法运用合理，问题考虑周全，对行业检查具有一定的指导作用。

一、案件背景情况

（一）案件来源

2006年3月，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报，反映某房地产开发有限公司在开发A花园和B宾馆项目中，拖欠税款60多万元，隐瞒收入偷税100多万元。

（二）纳税人基本情况

某房地产开发有限公司2000年12月登记注册，注册资本618万元，。2000年1月至2005年12月期间,该公司共开发A花园、B宾馆、C大厦三个房产项目，并且三个项目都已完成施工。

该公司企业所得税实行核定应税所得率征收方式征收；土地增值税实行先预征、后清算管理办法。到2005年12月31日止，该公司未进行土地增值税的清算。

二、检查过程与检查方法

（一）检查预案

稽查局接到举报案件后，检查人员围绕纳税人的涉税情况开展调查：一是到主管税务机关了解税收管理情况。该公司开业以来，所开发的三个工程项目均已完成施工，共申报地方各税102万元，缴纳57万元，尚欠缴45万元。2003年、2004年和2005年近三个纳税年度，各只有一次申报税款记录，其他申报都是零申报，且其开发的B宾馆项目，从未申报缴纳税款。二是到房产管理部门了解销售登记情况。发现该公司开发的三个项目基本已销售，但多数未办理产权登记相关手续。检查人员初步认为该公司有偷税现象，迅速成立专案组，全面负责本案的查处。

（二）检查具体方法

1.账面检查，发现疑点

检查人员在履行了相关的法定程序后，对纳税人的有关账簿和凭证进行了检查。通过检查发现，该公司会计科目设计不全、会计账簿登记不实、账表勾稽关系不平、会计凭证装订不齐。针对这种情况，专案组决定抓住时机，报经市局局长批准后，实施调账检查。2006年3月28日，专案组调取了该公司2000年6月至2005年12月的记账凭证、会计账簿以及部分售房合同等资料。

检查人员按工作内容分成两个小组，一组负责账面收入、预收款凭据记账联的金额、号码和售房合同中的面积、单价、金额等资料电脑录入，并进行对比分析；另一组负责到产权登记部门、购房对象等进行项目销售情况和房源情况的外围调查。通过对账面收入、收款凭据的分析和房产项目的销售、收款、合同的比较，发现三个疑点：一是入账的收款凭据记账联缺号；二是收款凭据记账联金额与售房合同中的金额有差异；三是部分实际已售房但未发现销售合同，并且这部分销售房屋在账簿中没有收入记录。

2.询问调查，外围取证

根据三个疑点，专案组初步认为举报人的举报内容基本属实。经过研究，专案组决定对该公司财务人员、法定代表人分别进行询问。

检查人员首先对该公司会计人员进行询问，请她解释账上的三个疑点问题。会计人员反映：公司自开业以来，已换了两任会计，第一任会计已在一年多前辞职，现不知去向，以前会计上如何进行账务处理她不清楚。公司按揭销售的房屋有两种情况，一种是真实的销售，取得银行按揭款会计上做“预收账款”处理；另一种是借亲友、及公司员工的名义销售，实际并没有真正实现销售，取得的银行按揭款会计上做“长期借款”处理。现会计上账务处理是出纳给多少发票会计做多少账，向税务机关申报纳税时听从法人代表的安排，其他的情况就不知道。检查人员通过第一次对会计人员的询问后发现，要取得案件突破，关键是要突破法人代表。

当检查人员找公司法人代表进行询问时，法人首先将责任推到前任会计身上。但经过检查人员的摆事实、讲道理，耐心宣传，最后在事实面前，法人交待，公司另有一本代收水电费账，记录了部分售房尾款收入。专案组获得这一重要线索后，及时调取了该公司收款票据存根和代收水电费账簿，同时，责成该公司限期提供所有售房合同。

专案组将调取的收款凭据存根联号码、金额和代收水电费账簿中收款凭据记账联号码、金额电脑录入后，与录入的该公司账面情况合并进行对比分析，发现凭据存根、账面收入、售房合同三者还多处不一致，与其房屋销售广告、房屋平面图上标示的房源相比，还有部分店面销售合同、收入未如实提供。

专案组在进行询问、实地核查的同时，展开了外围详细调查。到城建规划部门调取了《房屋规划许可证》和《验收合格证》；到购房户了解购房付款和付款票据取得情况；到房管部门查阅了该公司销售房产办理产权证的情况等，发现该公司A花园“五号楼”11个店铺已办理了产权证，取得售房款93万元，而在该公司账簿上没有记录。

专案组再次对公司财务人员和法定代表人进行询问。通过讲事实、政策攻心，公司法人代表又交代了一些事情：公司开发的C大厦其中一部分房屋销售款由另一合作股东直接收取，没有进入公司账，但房产证由公司统一办理；除了部分自用店面外，还有一部分已办理了银行按揭销售。财务人员交待：部分借用他人身份证办的假按揭销售房产，实际并未销售，所以取得银行按揭款记入“长期借款”和“其他应付款”科目，未作“销售收入”处理。

专案组立即到办理按揭的银行进行调查，通过按揭银行的贷款记录，获取了该公司账外更多的收入。同时，通过对该公司办公室人员的调查，获取了该公司最后的售房明细表和全部售房合同，并再一次对该公司法定代表人进行了询问，最后，专案组又查获了9本收款凭据。在收集大量证据的基础上，将另一合作股东自售房合同、收款收据进行归集统计，查清了该公司偷税的全部事实。

稽查局对该公司涉税一案研究后，认为此案事实清楚，涉案金额较大，并且纳税人有主观故意行为，应提交税务案件审理委员会审理。

（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定

1．检查取证难

由于该公司设有二套账，有主观偷税行为，在接受税务检查过程中，存在严重的抵触情绪，不如实提供房产销售已开具发票、预收款收据、收款凭据、转让合同等有关资料，导致专案组在办案过程中经常处于进展缓慢的境地。检查人员从分析账簿原始凭证和售房合同入手，结合外围调查取证、现场检查，抽丝剥茧，并耐心细致地宣传解释，该公司在事实面前才不得不提供第二套账，并且像“挤牙膏”一样逐步提供有关资料，最后才得以查清该公司全部的偷税事实，

2．文书送达难

该公司法人代表面对税务部门的询问三缄其口，在检查人员掌握其偷税证据后，不得不如实交待两套账，但由于其还存在侥幸心理，对检查人员的取证处处不予配合，使得案件的查处十分艰难。最后一次通知法人代表接受询问，法人代表也以种种理由拒不到场，后来对税务文书《送达回证》也拒绝签收。为此，稽查局提请公安机关提前介入，争取了公安机关的支持配合。公安机关及时派出2名干警协助调查，公安人员负责传唤被询问人员，并协助收集有关证据；在税务文书《送达回证》拒绝签收的情况下，公安人员请其他人作为见证人证明文书已送达，迫使公司法人代表接受税务文书，保证了案件的顺利结案。

3．核实收入难

虽然该公司开发了三个房产项目，但由于都是分别销售，如B宾馆属于产权式宾馆，按间销售，因此，核对工作量十分巨大。专案组对每次获取的售房信息进行录入核对，其结果对案件的查处都有重要影响，再加上涉及税额较大，认定实现收入工作客观上延长了查处时间。检查人员采取查实一笔请该公司财务人员和法人代表核对一笔的办法，及时固定证据。与此同时，为提高查处质量和效率，检查人员请审理人员提前对《稽查底稿》进行审核，加快了案件的查处和审理进度。

三、违法事实及定性处理

（一）违法事实和作案手段

通过近四个月的内查外调，专案组彻底查清了该公司开发的三个房产项目从2000年到2005年度收入情况及隐瞒收入少缴税收情况。其中：①采用虚假纳税申报手段，少申报账面销售不动产应税收入（含预收售房款）979.2万元；②设立账外账少列收入（含预收售房款、银行按揭、售房现款）1257.5万元，未进行纳税申报；③在账簿上少列售房收入（取得银行按揭款挂“长期借款”账户553.5万元、挂“其它应付款”账户91.8万元）645.3万元；④签订销售不动产合同170份，金额2845.7万元，启用账簿12本,应缴印花税0.8万元，已申报缴纳印花税0.2万元。

根据税收政策规定计算以上问题，该公司共少缴地方税费267.9万元。其中少缴营业税146.3万元、城市维护建设税10.2万元、教育费附加4.4万元、企业所得税77.9万元、土地增值税28.5万元、印花税0.6万元。

（二）处理结果

1．根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款、第四条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条、《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条及其《实施细则》第二条、第五条、第六条、第十六条、《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第七条以及原《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条、现行《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，追缴该公司营业税146.3万元、城市维护建设税10.2万元、教育费附加4.4万元、企业所得税77.9万元、土地增值税28.5万元、印花税0.6万元。

2.根据原《中华人民共和国税收征收管理法》第二十条和现行《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，加收滞纳金79.1万元。

3．根据原《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条和现行《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款、第八十六条规定，对少缴的营业税、城市建设维护税、企业所得税定性为偷税，处以罚款234.4万元。

4、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款、《国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知》的规定，对少缴的印花税处以一倍罚款0.6万元。

鉴于该公司的偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该公司移送司法机关追究刑事责任。

由于公司开发的B宾馆是产权式酒店，投资成本过大、债务过多，宾馆自开业以来一直处于亏损状态，多位债权人已向法院起诉要求公司偿付债务。法院受理后，已在清理公司债权、债务，准备对公司进行破产并拍卖B宾馆。公安机关受理此案后进行立案查处，并已向法院申请在拍卖B宾馆时协助执行稽查税款、滞纳金和罚款的入库。

四、案件分析

（一）查处本案的认识及体会

本案中，专案组抓住时机，采用内查外调多种办法，及时发现纳税人隐瞒收入偷税情况，直到最后移送公安机关侦查处理。主要抓住了以下四个关键环节：

1.抓住了举报案源的立案环节

稽查局收到举报人举报后，通过查前预案准备，敏锐地分析出这个案件可能是一个重大偷税案件，迅速成立了专案组，调集了精干力量，集中精力查处此案。

2.抓住了重大案件的询问环节

专案组在纳税人的收款凭据的记账联、存根联、售房合同等对比分析中发现该公司有偷税情况后，先后三次对其法定代表人进行了询问，终于使其在事实面前提供了账外账、收款票据以及售房合同，从而为案件的查处找到了突破口。

3.抓住了有效证据的收集环节

专案组首先向征收、管理部门收集了纳税人申报、缴纳税款的有关证据；其次从按揭银行、房管部门、规划设计审批部门等单位入手，收集了纳税人办理银行按揭、产权过户、房源分布等证据；最后对本案查处中收集的证据进行了仔细的甄别，从中找到了最有价值的案件证据。

4.抓住了重大案件的处理环节

专案组在掌握充分证据的基础上，运用合法程序，依据国家税收法律、法规，补征了少缴税款，对偷税给予了一倍的罚款，同时，根据纳税人偷税情节，及时移送公安机关侦查，使这一重大税务案件的查处圆满结束。

（二）工作建议

1.征管部门对零申报项目要及时反馈

一是征收部门要对纳税人按期申报的数据与财务报表数据进行审核，及时发现表与表之间的逻辑错误；二是要做好纳税申报提醒服务，切实提高纳税服务水平；三是要密切关注纳税人申报异常现象，对纳税申报数据异常及零申报等情况及时与管理部门沟通，防止出现人为零申报行为的发生。

2.要切实落实税收管理员制度

税源监控是税收管理员制度的重要工作。税收管理员要切实负起税源管理职责，加强与有关部门的信息共享，严密监控房地产开发项目进展情况，对房地产销售情况，要按期开展巡查巡管工作，促使纳税人按期足额申报税款，实现税源的精细化、科学化管理。

3.要有重点地开展纳税评估

纳税评估是税务部门对纳税人纳税申报的真实性、准确性做出定性和定量判断，并采取进一步征管措施的管理行为。税源管理部门对房地产开发行业要切实加强评估工作。一是要注意收集房地产行业的生产经营信息，科学设置评估预警值；二是要运用评估指标预警值，准确筛选评估对象；三是要通过纳税评估程序，及时发现纳税人存在的涉税问题，最大限度地避免税收流失，努力营造良好、和谐的征纳环境。

4.要加强部门协作，坚持联合办案制度

一是要强化税务系统内部征、管、查联动机制，实现信息资源共享，形成合力；二是要加强与国税稽查部门的协作与配合，逐步建立重大案件联合检查、复杂案件会审、典型案件定期交流分析、情报交换制度。三是要建立税警之间稳定、紧密的合作机制，理顺公安介入时机和案件移送等问题，发挥各自优势，突破地税稽查调查取证难这一难题，力求案件查深查透。

某房地产公司隐匿收入偷税案

本案特点：本案房地产企业财务制度较为健全，税务检查人员注重房地产开发基础数据分析比对，运用“解剖式”方式检查，从而发现纳税人设置两套账隐匿收入的违法事实。本案对行业性税收检查具有参考价值。

一、案件背景情况

（一）案件来源

2007年1月20日，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）收到一封群众举报信，反映某房地产开发公司有销售收入不入账、做假账等严重偷税行为。针对举报信和举报材料反映的内容，稽查局领导按规定将该公司列入了检查计划。

（二）纳税人基本情况

某房地产开发有限公司成立于2003年12月，是由集体企业改制而成，股东全部为自然人，注册资本5000万元。具有国家二级房地产开发资质。公司成立以来，在市内黄金地段，先后成功开发了“A花园”和“B新城”两个比较有影响力的高档住宅小区和两座正在施工中的豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上体现全部销售完毕。

二、检查过程与检查方法

（一）检查预案

举报人举报该公司存在收入不入账、做假账等严重偷税行为，但没有提供具体的线索和相关证据，举报人坚称，如果税务机关不查处，还要继续向上一级税务机关举报。稽查局领导对此高度重视，召集有关人员专门召开会议，进行了细致研究和周密部署，并成立了由一名副局长为组长，五名稽查业务骨干为成员的专案小组。根据会议部署，检查小组制定了详细的检查计划和实施方案。

（二）检查具体方法

   检查人员经过初步查看征管资料和外部调查，了解到某房地产公司生产经营管理较规范，财务核算制度健全，财务人员对会计和税收业务知识也比较熟悉，该单位2005年被市政府评为“纳税百强单位”。面对这些情况，检查人员有些犹豫：到底是举报人出于个人目的恶意报复，还是该单位偷税手段隐蔽。为稳妥起见，报经领导批准，决定以房地产行业税收专项检查的名义，正常调取该单位2004-2006年的账务资料进行检查。

根据检查计划，检查人员打破“就账查账”的常规检查方法，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地检查相结合的方法，以营业税、土地增值税和企业所得税为重点检查税种，以商品房开发面积、销售价格及售房收入为重点检查项目，对该单位进行“解剖式”检查。

1.核对账务资料

检查人员分成两个小组，第一组检查人员，把“A花园”和“B新城”两个小区的征用土地费用、建筑安装成本、配套费、商品房开发面积、商品房销售面积、商品房销售数量、销售收入等内容进行了详细的统计和核查，并制成电子表格进行归类分析，进而全面掌握企业账面开发经营成本、收入和地方税收申报缴纳等情况。同时，第二组检查人员从公司的“工程资料账”方面入手，责令该单位提供以下经营管理资料：土地征用协议、土地使用证、规划设计平面图、建筑施工合同、工程竣工验收报告、工程决算书、房屋测绘报告、商品房预售许可证、销售台账、销售合同等。分小区、分楼盘，分年份，把公司成立以来所有的商品房开发面积、竣工验收面积、可销售面积、销售价格、预收款项、销售收入等项目进行了认真细致的检查和统计。经过20多天紧张有序的工作，第一组检查人员初步的检查结果是：该单位除了账面一部分房款用自制内部收据代替发票入账和少缴纳城镇土地使用税65400元外，没有发现举报人所说的收入不入账问题。该单位账务处理比较规范完整，账面上的销售面积、销售价格、销售收入、销售利润等都比较符合逻辑关系。该公司对查出的上述问题予以认可。

2.进一步检查工程资料

检查人员没有轻信对账面的检查结论，而是继续对该单位“工程资料账”进行检查。根据工程设计图纸、工程决算书、工程竣工验收报告和预售许可证等资料，逐一统计了每个小区、每个楼盘的建筑工程决算面积、可供销售的面积。根据企业提供的商品房销售合同，逐一统计出了全部的销售面积，包括主房、配房、阁楼和停车位等各部分面积。20多天后，第二检查小组的有关统计和检查数据资料终于出来了。经过对第一小组与第二小组取得的资料汇总对比分析，“A花园”整个小区决算面积（可销售面积）为157296平方米，财务账面上实际销售的面积为148796平方米，存在约7050平方米的差额。“B新城”整个小区决算面积（可销售面积）为125410平方米，财务账面上实际销售的面积为120430平方米，存在约4980平方米的差额。即截止2006年12月31日，该公司账面上应该还有约12030平方米的开发产品，但实际上，该公司账面上两个住宅小区的“开发产品”、“开发成本”期末均无余额，开发产品即商品房已经全部销售完毕。

3.实地调查核实

在与企业财务人员核实上述情况时，他们一口否认存在差额的事实，一会儿说是商品房销售合同上的面积不准确，一会儿又说是检查人员的统计错误造成的。为确保数据万无一失，一组检查人员又加班加点对有关资料重新核对了一遍，也没有发现统计错误。另一组检查人员又先后去了建设局、房产管理局、规划局等单位进行了外围调查取证，调出了与该公司工程开发施工有关的工程决算书、工程竣工验收报告、商品房预售许可证和商品房销售合同等关键性外部证据资料。经比对，有关内容与企业提供的原始资料内容是一致的，此举进一步巩固了检查证据资料，尤其是房屋销售面积的证据。那两组统计面积为什么会出现如此大的差额呢？问题是不是就出在这差额上呢？针对决算面积与实际销售面积存在差额的这一重大疑点，面对财务人员拒不承认差额事实和推诿的状况，检查人员积极做好财务人员的思想工作，先后五次到两个小区的现场查看。通过对每个小区，每个楼盘的逐一核对，最后终于发现了面积存在差额的原因，该公司故意隐匿开发产品和销售不入账等违法事实逐步浮出水面。原来，“A花园”小区的面积差额原因在于地下停车位。该小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准规划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账“开发产品-停车位”实际入账只有366个计10980平方米，差额即实际少入账“开发产品-停车位”189个计5670平方米。“B新城”的面积差额源自沿街商用房，该小区的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务“开发产品-沿街商用房”实际入账只有20380平方米，差额即实际少入账“开发产品-沿街商用房”4980平方米。其中，无偿拨付给下属单位-某物业公司1580平方米，用作办公场所，剩余3400平方米全部销售。

在铁的事实和证据面前，企业财务人员和负责人不得不承认了隐匿开发产品和售房收入的事实。原来，该公司财务人员根据企业法定代表人的安排，为了达到少缴税款的目的，对纳税事项进行了“筹划”：建立一套真实的所谓“管理会计账”，用于企业内部生产经营管理。建一套“财务账”，用于报税等应付税务机关。财务人员根据以往税务机关“就账查账”的检查方式，打起“工程大、住户多、施工和销售时间长”的擦边球，利用小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的漏洞，把财务账上的“成本、产品、收入”等各种勾稽关系处理协调的情况下，把开发产品—地下停车位和沿街商用房的其中一部分不反映在财务账上，以达到隐匿收入偷逃税的目的。在实地调查过程中，检查人员还通过采取抽样调查的方式，通过走访住户、电话咨询等途径，对住房、地下停车位和沿街商用房的销售价格、销售面积和销售时间等情况进行了调查取证，进一步固定了有关证据。