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投资性房地产准则与税法差异分析及纳税调整
一、投资性房地产的确认与税法差异
会计准则 | 税 法 |
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 | 《企业所得税法》及其实施条例：未定义投资性房地产。 |
差异分析：因为税法未定义投资性房地产，所以对于会计确认的投资性房地产，仍须按一般的固定资产或无形资产进行税务处理。 | |
二、投资性房地产的初始计量与计税基础的差异
会计准则 | 税 法 |
《企业会计准则》规定：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 | 《实施条例》规定：外购的固定资产和无形资产以购买价款和支付的相关税费为计税基础。 |
差异分析：对于投资性房地产的初始计量，会计与税法基本不存在差异。 | |
第 2 楼
三、投资性房地产后续计量与税法差异
会计准则 | 税 法 |
成本模式 公允价值模式 （满足条件） | 企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。 |
分析：①采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销；固定资产和无形资产按照税法规定进行的折旧和摊销可在税前扣除。②会计上确认公允价值变动损益；税法不确认公允价值变动损益。 | |
四、公允价值模式下投资性房地产的转换与税法的差异
(一)投资性房地产转换为自用房地产
会计准则 | 税法 |
应以其转换当日公允价值作为自用房地产的账面价值，差额计入当期损益。 | 企业持有各项资产期间资产增值或者减值，一般不得调整该资产的计税基础。 |
差异分析：按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的部分应进行纳税调整。 | |
第 3 楼
（一） 自用房地产转换为投资性房地产
会计准则 | 税 法 |
应按转换日的公允价值计量。借方差额计入当期损益。贷方差额计入所有者权益。 | 企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但另有规定的除外。 |
差异分析：新所得税法实施后，货物在同一法人实体内部之间的转移，不再作为销售处理，确认的投资性房地产的计税基础不变。如果未确认损益，不需要进行纳税调整，如果确认损益，需要进行纳税调整。 | |
•问：我单位为一般纳税人企业，现有部分自产产品需要展示在公司样品间，请问这些从仓库领出的产品是否应该算作销售处理？
•答：贵单位将自产产品用于样品陈列不属于视同销售货物的征税范围，因此，不征增值税。若将样品无偿赠送他人，应视同销售货物缴纳增值税。贵公司将自产产品用于样品陈列其资产所有权未发生转移，不应当视同销售货物；若将样品无偿赠送他人，其资产所有权发生了转移，应视同销售货物缴纳企业所得税。国家税务总局
第 4 楼
案例分析5】
某公司自建房产一幢原价3000万元，于
【案例分析5】
（1）
借：投资性房地产——成本 3000
贷：在建工程 3000
（2）
借：投资性房地产—公允价值变动 600
贷：公允价值变动损益 600
税务处理：
•当年税法折旧=3000*90％／20=135（万元）
因此，本年度应调减=600+135=735（万元）
•投资性房地产账面价值3600万元，计税基础净值=3000-135=2865（万元）；
•暂时性差异额=3600-2865=735（万元）
借：所得税费用—递延所得税费用183.75
贷：递延所得税负债—投资性房地产183.75（735*25％）
若2008年会计利润为4000万元，不考虑其他纳税调整因素，应纳所得税额
=（4000-735）×25％=816.25（万元）
借：所得税费用——当期所得税费用 816.25
贷：应交税费——应交所得税 816.25
所得税费用=183.75+816.25=1000（万元）
（3）2009年4月，公司将房产收回并对外转让，转让价6000万元，不考虑所得税以外的其他税费。
借：银行存款 6000
公允价值变动损益 600
其他业务成本 3000
贷：投资性房地产—成本 3000
—公允价值变动 600
其他业务收入6000
第 5 楼
•老的做法：
借：银行存款 6000
贷：其他业务收入 6000
借：其他业务成本 3600
贷：投资性房地产——成本 3000
——公允价值变动 600
借：公允价值变动损益 600
贷：其他业务收入 600
税务处理：
•2009年税法折旧=3000×90％／20／12×4=45（万元）
转让时的账面价值3600万元，计税基础净值为2820万元（3000—135—45），差额780万元。
•2009年申报所得税时，应调增应纳税所得780万元，同时调减税法折旧45万元，累计调增735万元。原递延所得税负债在本期全部转回。
借：递延所得税负债——投资性房地产 183.75
贷：所得税费用——递延所得税费用 183.75
若2009年度会计利润为5000万元，则：
应纳税额=（5000+735）×25％=1433.75（元）
借：所得税费用—当期所得税费用 1433.75
贷：应交税费—应交所得税 1433.75
所得税费用=1433.75-183.75=1250（万元）
